在房地产企业金融贷款中，抵押担保是主要选择的担保方式。其原因在于抵押权具有优先受偿的属性，同时房地产企业最具价值的抵押财产为建设用地使用权与不动产，这些财产能够满足抵押担保的需求。然而，在实践中，抵押权设立后，仍存在抵押权不能顺利实现的风险。作为专业的金融机构，银行在金融借款不动产抵押业务过程中，对抵押物风险审查通常需要尽到更高的注意义务。金融机构尽调不详、审核不严、贷后疏于管理，都会给抵押权实现带来巨大风险，其中涉及抵押权人是否为善意相对人、抵押权的设立是否有效、抵押物是否灭失，以及房地产企业是否进入破产清算程序，金融机构的贷前尽职调查与贷后管理将直接关系到抵押权的实现程度。
抵押权相关法律规定
（一）抵押权的定义
抵押权是指为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权情形时，债权人有权就该财产优先受偿的权利。抵押权属于担保物权，是物权的一种，具有不转移占有、优先受偿等法律特征。抵押权可设于不动产、动产及部分权利，设立通常需签订书面合同并办理登记手续。
（二）民法典关于抵押权的规定
1.《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”
2.《中华人民共和国民法典》第三百八十六条规定了担保财产的优先受偿性：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。”抵押权是担保物权，这也决定了其优先受偿的属性。
金融机构抵押权设立中审慎核查缺失致不构成善意取得
（一）民法典关于善意取得的规定
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
（二）抵押权善意取得的法律规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条第一款规定：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。”
（三）金融机构设立抵押权时应尽到必要审慎核查的注意义务
1.案例：最高人民法院 （2022）最高法民终346号。
人民法院强调金融机构审慎核查的注意义务：根据金融机构制作的《关于**项目贷款的调查报告》所载，金融机构在接受案涉抵押进行贷款调查的过程中，已经发现拟用于抵押的土地使用权已有部分被转让的情形，也发现了有地上建筑物，而且这些建筑物或构筑物作为高速公路配套设施具有明显的外观特征，如高速公路收费站、带有企业LOGO的办公楼及治限超载用途的设施等，一般人稍加注意就可以知道这些建筑设施应不属于抵押人公司所有。在此情形下，金融机构在接受抵押时尽管对拟被抵押的土地使用权作了一定的排除，仅接受部分土地使用权的抵押，但并没有确定具体的抵押范围，致使案外人已受让的土地使用权及设施等地上附着物（至少部分）亦被列入抵押物范围，进而导致权利冲突。综上，人民法院认定金融机构在接受案涉抵押时未尽必要的审慎核查注意义务，对案外人已受让的土地使用权及设施等地上附着物无权处分，其在该部分财产上设定的抵押权不构成善意取得，依法应予撤销。
2.案例：上海金融法院（2020）沪74民终344号。
人民法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定是否构成抵押权善意取得制度的核心要件之一是要考察权利人是否善意信赖了不动产登记簿的权利记载。本案中，金融机构在开展不动产抵押贷款业务的过程中，审查抵押人对抵押物是否享有合法、完整的处分权，既是其防范风险的必备措施，也是其应尽的审查义务，其是否尽到审查义务是认定其是否构成“善意”的重要因素。银行应当对抵押物权属包括权利形式的合法性和处分权的完整性进行必要和适当的审查，其中，前者包括抵押人是否持有产权证书、是否为证书记载的权利人、证书与登记簿记载是否一致，后者则包括有无共有权人、权利是否受到限制等。
因此，结合法院的裁判观点，金融机构审核不动产抵押权时，应当对抵押物权属进行必要的审慎核查。
实务建议：
（1）权利形式的合法性审查如抵押人是否持有产权证书、是否为真实的权利人、证书与登记簿记载是否一致等；处分权的完整性审查，如有无共有权人、权利是否受到限制等。
（2）实践操作中，首先应当对抵押人提供的材料进行实质审查，其次应当对抵押物的实际情况进行充分的现场调查并存证，确认抵押房屋是否存在权利瑕疵，实际参与工作的信贷人员也要同时做好交叉复核工作。
抵押权存续期间贷后管理失当引致灭失或优先权劣后风险
（一）建设用地使用权抵押，因抵押土地闲置被土地出让部门无偿收回的风险
1.案例：最高人民法院（2024）最高法行申4841号。
裁判要旨：对因国有建设用地使用权人原因在人民法院查封前已闲置超两年的土地，市、县自然资源主管部门有权在人民法院查封期间无偿收回国有建设用地使用权。
2.案例：海南省高级人民法院（2014）琼环行终字第2号。
裁判要旨：在对闲置土地进行无偿收回的过程中，有时会存在拟收回土地上设有抵押权的情形。根据《闲置土地处置办法》第十三条、第十四条的规定，在政府无偿收回存在抵押权的闲置土地的情形下，拟订闲置土地处置方案时，处置方案应当书面通知相关抵押权人。在给土地使用权人下达无偿收回决定书时，也应当同时抄送相关土地抵押权人。因此，若政府无偿收回闲置土地时，未通知抵押权人，则有违法定程序，应当判定撤销收地决定。同时在设立抵押过程中，抵押权人应尽合理注意义务，向抵押人和相关部门了解抵押土地基本情况，包括土地用途、是否已开工建设、是否可能构成闲置土地等，否则应自行承担日后被认定为闲置土地无偿收回的法律后果。
为了避免土地资源因闲置而浪费，也为更好地盘活土地资源和建设用地空间，我国法律赋予有关行政主管部门对满两年未开发动工的土地，依法行使无偿收回的权力。因此，金融机构在以土地作为抵押物进行贷款抵押的，不仅要针对土地出让时间及土地出让合同对开发时间的约定，做好贷前调查，贷后对于房地产开发企业的开发进度也要定期进行调查。
（二）在建工程抵押权的优先受偿权劣后于建设工程优先受偿权与商品房消费者的交付请求权的风险
在建工程抵押权的优先受偿顺位劣后于建设工程价款优先受偿权；对商品房消费者而言，其房屋交付请求权在符合居住目的与价款支付条件时优先于建设工程价款优先受偿权与抵押权；在房屋无法交付且无实际交付可能时，商品房消费者的价款返还请求权亦优先于建设工程价款优先受偿权与抵押权。
1. 法律依据：
（1）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，建设工程价款的优先受偿权在工程折价或拍卖所得价款中享有优先权，此权利明确超越抵押权及其他债权，从而确立了承包人法定的优先权地位，此为人民法院所应支持的。
（2）《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（或在一审法庭辩论终结前补足剩余价款）时，其交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，法院应支持。不能交付且无实际交付可能时的价款返还优先：在房屋不能交付且无实际交付可能的情形下，消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，法院应予以支持。
2. 案例：最高人民法院（2023）最高法民终163号。
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，人民法院应予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
3. 案例：最高人民法院（2021）最高法执监330号。
裁判观点：建设工程优先受偿权是法律赋予建设工程承包人的法定优先权，优于抵押权和其他债权。该权利依据法律规定而产生，自法定条件成就时设立，无需登记公示，承包人可直接主张此项权利。即使在执行程序中未主张，仍可行使该权利，法院应依法保障其优先受偿。
实务建议
1.做好抵押土地的贷后管理
房地产开发企业以建设用地使用权作为抵押担保贷款时，在对抵押物进行贷前调查时梳理好土地开发计划与实际开发进度，监管贷款资金用于项目建设。贷款发放后，仍要根据贷前调查情况跟进抵押物贷后管理，如出现闲置土地的情况，及时与借款人沟通更换抵押物，或对抵押物进行查封，以诉讼方式提起收回贷款、主张对抵押物的优先受偿权，并请求人民法院对抵押物进行拍卖。
2.授信准入与抵押策略，预售与资金监管联动
要求在建工程抵押与土地抵押的组合配置并约定分户解押规则，确保销售节奏可控，对销售情况进行全面监管，避免开发企业私自对抵押房产进行销售；同时，对存量已售房源与潜在符合消费者优先条件的交易进行清单化核验，评估抵押受偿空间。将“同意预售”与“分户解押”设置为动态对价，并将预售回款专户纳入用款审核路径，结合监管要求保障建设进度、避免无序挤兑抵押回款池，防止预售资金因开发企业挪用，导致项目烂尾，抵押权被超级优先权（建设工程优先受偿权及商品房消费者交付请求权）“分割”。
律师结论
尽管不动产抵押因其优先受偿效力成为房地产企业融资的核心担保方式，但其权利的实现并非毫无风险。实践中，从抵押权设立的合法有效性、抵押物价值的稳定性，到债务人进入破产程序后的清偿顺序，均存在诸多不确定性。因此，金融机构绝不能将持有抵押登记证明视为一劳永逸的风险屏障，而必须通过审慎的贷前尽职调查、严格的贷中法律审查，以及动态、专业的贷后管理，构建全流程的风险防控体系。唯有将风控做在“破”之前，才能最大程度地确保在风险暴露时，抵押权能够从“纸面权利”顺利转化为实实在在的担保或受偿款。