弘齐研析｜一文厘清业主知情权：从法律依据到实操指南，化解纠纷有法可循
城市化浪潮下，小区成为亿万家庭的栖身之所，物业服务则是守护家园宜居度的关键。然而，随着居民权利意识的提升，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日渐凸显。最高人民法院及各地高院——如四川省高级人民法院已陆续发布多批物业合同纠纷典型案例，进一步明确了此类纠纷的裁判导向。笔者在近期代理某房地产开发商及其关联物业公司应对批量物业纠纷案件时观察到，物业公司通常诉请追索长期欠缴的物业费，而业主则多以消防设施不足、公共区域维护缺失等服务质量瑕疵进行抗辩，并往往在诉讼中一并提出要求公开物业服务合同、公共收益明细等知情权主张。此类争议不仅关乎物业服务合同的履行判断，更直接关涉业主作为建筑物区分所有权人所享有的根本性监督权利。
为此，笔者立足现行法律法规，结合近年来的司法裁判动态，对物业纠纷中业主知情权的规范基础、诉讼程序中的反诉认定问题以及司法实践的裁判趋势进行系统梳理与剖析，以期为业界处理同类争议提供清晰的规则参考与实务指引。
业主知情权的法律依据
业主知情权并非空泛的监督意愿，而是来源于《民法典》赋予的建筑物区分所有权，具有明确的法律依据与行权边界。以下几部核心法律与司法解释构成了业主知情权的规范体系。
业主知情权植根于物权，其范围以监督共有部分管理与共同事务为核心，主要涵盖维修资金、公共收益、物业服务合同履行情况等直接影响全体业主共同利益的重大事项。
业主知情权主张是否构成反诉？
在物业公司提起的物业费追索诉讼中，业主常同时提出要求公开相关信息的请求。该请求应另诉处理，还是构成反诉予以合并审理，司法实践中存在不同裁判思路。
思路一：可作为反诉合并审理
部分法院认为，业主知情权纠纷与物业费纠纷均基于物业服务法律关系产生，事实关联紧密，合并审理有利于纠纷一次性解决。如(2025)浙08民终696号判决中，法院将业主提出的知情权请求作为反诉受理并一并作出裁判。(2025)豫11民终394号、(2024)京02民终13185号等判决亦采取此思路。
思路二：应另案起诉，不属于反诉范围
更多法院认为，业主知情权法律关系与物业服务合同纠纷不属于“同一法律关系”。知情权是基于物权产生的独立请求权，其审理重点在于资料是否应当公开，而物业费纠纷核心是合同履行与付款义务，二者诉讼标的、事实基础不同。如(2025)琼97民终717号裁定明确指出，业主请求公示收支情况等属于知情权纠纷，应另行起诉，不构成反诉。(2025)川16民终1512号、(2024)京03民终10764号等裁定均持此观点，强调程序分离。
实务建议：
对业主而言：若拟在同一诉讼中解决，需主动向法庭阐明知情权请求与物业费争议在核心事实与证据上的紧密关联性（如均围绕同一时期、同一项目的物业服务履行情况），争取合并审理。但同时应预判到，法院可能依据“非同一法律关系”裁定另案处理，故需做好另行起诉的程序准备。
对物业公司而言：为维护诉讼焦点集中于物业费债权，避免审理范围不当扩大，可在诉讼中明确提出程序异议。主张业主知情权纠纷基于物权关系，与本案合同纠纷性质不同，应另行解决，并可向法庭提交如(2025)琼97民终717号、(2025)川16民终1512号等支持该观点的在先案例，作为其知情权主张不属于本案反诉受理范围的程序性抗辩依据。
司法实践裁判要旨总结
通过梳理大量案例，法院在业主知情权纠纷中已形成较为清晰的裁判规则，核心是平衡业主监督权与物业服务人正常经营秩序。
1. 知情权范围，严格以法定为限，不扩展至内部管理信息
业主知情权并非无边际，其范围严格限定于法律、司法解释明文规定的、与共有部分管理及业主共同利益直接相关的信息。
如在(2024)川01民终27161号案中，成都市中级人民法院指出，业主请求公示物业服务资金收支情况，需以酬金制为前提；包干制下，物业公司无此义务。同时，经营收益明细的公示，并不必然包含背后的原始合同。在(2024)京01民终10624号案中，北京市第一中级人民法院明确，物业服务企业内部管理文件（如工作计划、人员花名册、工资流水）、第三方服务合同等，因涉及商业秘密或非属法定公开范围，业主无权要求公开。在(2025)豫11民终394号案中，法院强调，物业公司的人员配置、工作日志等属于企业内部经营管理信息，不属于法定公开内容。
2. 行权方式，以查阅为核心，张贴公示并非唯一形式
法院支持业主通过查阅方式实现知情权，但对于要求将所有资料（尤其是原始财务凭证）在小区张贴公示的请求，通常认为超出合理必要限度。
如在(2022)川07民终2297号案中，绵阳市中级人民法院认为，财务原始凭证客观上不适于张贴公示，但业主可通过查阅方式实现权利。对于已履行过公开义务的资料（如合同、规约），业主无合理理由拒收的，业委会无需重复公开。在(2025)黔民申971号案中，贵州省高院指出，因资料数量较大，为实现有效监督，业主知情权行使方式应包括查阅、摘抄、复制、拍照等。
3. 与物业费纠纷的关联，服务瑕疵不等于知情权依据
业主常以物业服务质量存在瑕疵（如卫生、绿化、安保问题）为由，主张行使知情权或拒付物业费。法院对此区分严格：
服务瑕疵不必然减免物业费，如在(2025)湘01民终8260号、(2025)粤20民终1180号等案中，法院指出物业服务具有整体性和持续性，个别、局部的瑕疵不构成根本违约。业主不能以此为由拒付全部物业费，但法院可能酌情予以少量减免（如10%），并免除违约金。
知情权主张需独立且正当，服务瑕疵抗辩应在物业费本诉中提出；而知情权请求需基于独立的物权依据，且目的须正当，不得滥用权利干扰物业正常管理（参见(2024)京03民终10764号）。
结语
业主知情权是保障社区共有财产透明、促进物业服务提升的重要法律工具。通过上述梳理可见，其行使已形成清晰的司法规则：
对业主而言，应明确知情权的法定边界，聚焦于维修资金、公共收益、物业服务合同等核心事项，以查阅为主要方式理性行使权利。同时应理解，以服务质量一般瑕疵为由拒付物业费或过度扩张知情范围，难以获得法院支持。涉及公共收益分配等重大共同利益事项，应通过业主大会集体决策程序解决。
对物业服务企业而言，应依法履行信息公示义务，特别是共有部分经营收益、维修资金使用等关键财务信息，做到定期、如实、以合理方式公开。规范内部管理，对于法定范围外的信息请求，可依法予以拒绝。在物业费纠纷中，积极应对服务瑕疵的举证，并区分业主的抗辩与独立的知情权诉求。
正如(2025)豫11民终394号判决中所强调的，物业纠纷的化解不仅依靠司法裁判，更源于双方的相互理解与共同行动：物业服务人应不断优化服务意识、提升管理品质，对业主关切及时回应、务实解决，以优质服务赢得信任；业主亦应理性行使权利，以合法途径表达诉求，并依约履行缴费义务，保障物业服务的正常运转与持续改善。业主通过拒绝缴费应对一般服务瑕疵，可能引发服务质量进一步下滑，最终损害全体业主的共同利益。
社区美好环境的营造，既需要物业公司的专业服务与精细管理，也离不开业主的支持、监督与协作。唯有在规则共识下相向而行，才能实现从“纠纷对立”到“协同共治”的转变，真正共建和谐宜居的美好家园。