头条
最新消息蛋壳爆了
2020年，“蛋壳公寓”“巢客”等数家知名长租公寓公司（以下简称“公寓公司”）频频爆雷，公寓公司空手套白狼，圈完钱就跑路的事还在不断的上演。其实，最早的长租公寓模式受到了资本市场的“钟爱”，2015年至2019年期间“蛋壳公寓”成功融资数亿美元，使该行业迎来了“春天”，各类长租公寓品牌争相出世，来争抢这顿美味的“晚宴”。伴随着竞争对手的增多，逐步造成了“谁手里握着的房源多，谁就有话语权”，最终衍生了恶性竞争。
【法律评析】
爆雷的公寓公司大部分采用典型“高收低租、长收短付”的模式进行快速扩张，有房东称：公寓公司以2000元/月价格从房东手上租下房屋后，以1800元/月价格出租给租户，但是要求租户支付半年甚至更久的租金，若租客一次性拿不出那么多钱，甚至还很“温馨”的提供“租金贷”，在这种模式下，公寓公司的雪球越滚越大，成千上万套住房被它一扫而空，当收取的租金到达一定的体量，公寓公司发布一则公告，宣称由于经营不善无力履行合同宣布破产，将最后一棒扔给房东和租客手上，让他们之间互相推诿，公寓公司却“金蝉脱壳”在旁边看戏。
如果我们遇到“爆雷”事件，我们该如何维护自身的合法权益？
首先，因为房东与租客之间未直接签订《租赁合同》，双方应该与公寓公司进行沟通协商，尽快达成调解方案，由长租公寓赔偿双方损失。若公寓公司已经转移财产无力处理，房东与租客应当收集相关证据，根据《合同法》相关规定，房东及租客有确切证据证明公寓公司存在经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务、丧失商业信誉等情况，可以中止履行。中止履行后，公寓公司在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，房东及租客可以解除合同。
笔者认为：若房东与公寓公司解除《租赁合同》，因为租赁合同解除，公寓公司丧失租赁权，租客与公寓公司签订的《转租合同》因赖以存在的基础不复存在而不得不终止，房东收回房屋即可及时止损。但是租客却被公寓公司“割了韭菜”，只能向公寓公司主张赔偿损失，如果租房时签了“租金贷”，还要继续偿还银行的贷款，就如同购房买到烂尾楼，住不进去还要还房贷，哑巴吃了黄连。
【案例分析】
目前，住建部及各地方政府发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》等文件，文件采取“租赁房屋网签备案”“禁止高收低租”等措施对住房租赁企业的行为做了多项约束。但是，房屋租赁的陷阱层出不穷，笔者就以自身办理的案例为大家进行避雷：
小王刚刚大学毕业，准备租门市经营餐馆，中介推荐了小区附近一家比市场价低30%的门市,在签订租赁合同前，小王非常认真的对房东的身份证、房产证都进行了一一核对，留下了复印件进行保存，放心支付了一年的租金。正当他正在装修准备开业时银行来函告知他，他所承租的房屋已经抵押给了银行，因房东未按期支付银行贷款本息，银行已经起诉准备执行，要求小王停止装修，否则损失由小王自行承担。小王一下子就蒙了，心想大家常说“买卖不破租赁”，我租房子时房屋是房东的，也正常支付了全部租金，银行也不能侵犯我的租赁权吧，于是想联系房东了解情况，结果房东已经失联。
笔者认为：根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条的规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”，小王与房东签订的租赁合同对房屋受让人不具有约束力，法院对抵押房屋进行拍卖后，小王只能腾退房屋，然后找房东要求赔偿，从此踏上漫漫维权路。
所以，以后在租赁房屋时不能贪图小便宜，很多时候便宜的背后隐藏的是温柔的陷阱。签订合同前不但需要对房东的身份及房产证信息进行核实，最好与房东到房管局调取一下房屋的产权、抵押等情况，自己到法院信息公开网上查询房东是否存在涉诉等纠纷，避免为自己引来不必要的麻烦。