弘齐法点｜全款付了也白搭？漏这三步，钱房恐两空！
案情简介
近期，我们接手了一起令人唏嘘的股东纠纷案咨询。某公司由5名股东组成，最大股东持股仅30%。由于长期内斗，公司陷入僵局，业务完全停滞。在情绪化的争吵中，5名股东草率签署了一份"四不像"协议：既想清算又想转让股权，仅粗暴估算资产后约定分配比例，并以1元象征性转让股权。
更戏剧性的是，当退出股东发现公司实际资产远超预期时，立即翻脸不认账。其不仅拒绝办理股权过户，还发起了一系列疯狂反击：
l 向法院起诉要求撤销协议
l 滥用股东知情权频繁查账
l 四处举报实控人税务问题
l 最终以"隐匿会计凭证罪"将实控人送进监狱
一个残酷的现实：原本只是股东间的商业纠纷，却因协议漏洞和法律意识淡薄，最终演变成刑事案件。
维权途径
一、为何风险巨大？
市场下行，大量开发商卷入债务纠纷（如欠银行钱、欠工程款等）被起诉时，其名下的所有财产（包括已售未过户的不动产）都可能被法院查封、拍卖。此时开发商已资不抵债，诉请解除合同退回款项也遥遥无期。
二、房产被查封后的维权途径
于2025年7月24日最新实施的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十二条、第十四条规定了买受人三种救济途径：
（一）针对预售资金监管账户冻结款项的救济
适用情形：执行法院冻结了开发商的预售资金监管账户，购房人已向该账户支付购房款，且房屋买卖合同已解除
主张权利：① 请求法院排除对该笔购房款的强制执行；② 申请将该笔购房款直接发放给自己。
核心条件：需证明购房款已支付至监管账户，且合同解除与房屋无法交付直接相关（如开发商破产或项目烂尾）
（二）针对房屋无法交付且合同解除的救济
适用情形：执行法院对开发商的建筑物及土地使用权强制执行，同时满足：① 符合商品房消费者身份（即购房用于家庭居住生活需要）；② 房屋客观上无法交付（如项目烂尾导致合同解除）；③ 满足第十一条第一款的第（一）项（查封前签订合法有效合同）和第（三）项（购房用于居住生活）的情形。
主张权利：① 请求在执行变价款中排除与其购房款对应的部分；② 申请将该部分变价款优先发放给自己。
核心条件：需证明房屋彻底无法交付（非短期延迟），且购房款支付与房屋价值比例合理
鉴于前述新规近日才正式实施，裁判尺度尚待统一，开发商涉诉后往往深陷债务危机、资不抵债，且需满足前述法定的要件，才能优先获得退款，通常购房人获退款可能性较低。此时，提起执行异议（执行异议之诉）排除执行查封措施，是保障物权期待权的关键救济路径。
（三）提出执行异议排除执行
法律指引：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条规定，普通购房人成功解除法院查封、排除执行需满足如下条件
✅条件一：法院查封前已签合法有效购房合同。
✅条件二：法院查封前已合法占有该房产（需有物业费、水电费等凭证证明！）。
✅条件三：已付清全款或按约付款。
✅条件四：非因买受人自身原因未办理过户登记。
三、真实惨痛教训（如图所示）：
某女士购买了一套办公用途的房屋，付清了全款一百余万，也实际占有使用了房屋多年，但其提出执行异议，申请解除法院查封，被法院驳回，根本原因在于其不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
法律指引：根据近日最新实施的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十六条规定，“非因案外人自身原因”包括如下情形：
（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；
（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；
（四）已办理买卖合同网签备案；
（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。
风险及建议
签订商品房买卖合同后，及时提交资料、督促开发商办理网签备案
及时收房，留存交付、使用依据
交付后，及时占有使用，并保留相关依据，按时缴纳并保存物业费、水电费、燃气费单据，保留装修合同、快递收货地址证明等，以证明对房屋的实际控制和占有状态。
尽快过户，莫因税费延误
收房后第一时间要求并跟进办理产权证，税费再高也不及资产归零风险！保存好购房发票、完税凭证、权证申请回执（证明你积极催办）。及时过户，才能让房屋产权真正归属于自己，避免不必要的损失。
无法过户，及时催告留痕
若因各种原因无法立即办理过户登记，要及时催告开发商配合提交办理权证所需的资料，并务必保留好催告的相关依据，如书面催告函、邮件、短信记录等。
法律问题，专业咨询为上
一旦房屋被查封（或知悉开发商涉诉，可通过查阅房屋信息摘要，获取查封信息），立即咨询专业律师！切忌盲目自行处理（如图中买受人仅凭“朴素认知”）极易导致败诉。专业律师能精准判断适用法条、指导收集关键证据（如尝试获取开发商书面证明确认其责任），从而正确有利结果，别为了省钱，而因小失大。